Immobilien sind in der Nachfolgeplanung ein zentrales Instrument. Doch steuerlich betrachtet, zählt der Zeitpunkt der Übertragung. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 11. März 2025 klargestellt: Erfolgt die Übergabe eines Grundstücks innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung und übernimmt die beschenkte Person noch offene Darlehen, liegt ein teilentgeltliches Geschäft vor. „Das Finanzamt wertet diesen Vorgang wie einen teilweisen Verkauf. Dadurch entsteht ein Spekulationsgewinn, der die Steuerlast des Übergebers spürbar erhöhen kann“, erläutert Peter Widmann, Steuerberater bei Treukontax in Holzkirchen.
Worum ging es im vorliegenden Fall?
Im entschiedenen Fall kaufte eine Familie 2014 eine Immobilie für 143.950 Euro. Fünf Jahre später – noch innerhalb der Spekulationsfrist – wurde sie übertragen. Zum Zeitpunkt der Übergabe betrug der Verkehrswert 210.000 Euro, das Darlehen belief sich auf 115.000 Euro. Daraus ergab sich ein entgeltlicher Anteil von 54,76 Prozent. Auf diesen Teil entfielen anteilige Anschaffungskosten von 78.828 Euro, die AfA von 6.672 Euro wurde hinzugerechnet. Zusätzlich minderte eine Vorfälligkeitsentschädigung von 2.191 Euro den steuerpflichtigen Gewinn. Unterm Strich blieb ein Spekulationsgewinn von 40.653 Euro, der zu einer Steuerbelastung von rund 17.000 Euro führte.
Die Berechnung in der Übersicht:
Verkehrswert | 210.000 € | 100 % | |
entgeltlicher Teil (Darlehen) | 115.000 € | 54,76 % | |
unentgeltlicher Teil | 95.000 € | 45,24 % | |
Veräußerungserlös | 115.000,00 € | ||
Anschaffungskosten | 143.950,00 € | 54,76 % | - 78.829,76 € |
genommene AfA 2014 bis 2019 | 12.185,00 € | 54,76 % | 6.672,74 € |
Vorfälligkeitsentschädigung | 4.000,00 € | 54,76 % | -2.190,48 € |
Veräußerungsgewinn | 40.652,50 € |
Was bedeutet das Urteil?
Die Entscheidung zeigt: Wer Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist überträgt, muss auch mit den steuerlichen Folgen rechnen – selbst wenn es sich scheinbar nur um eine Schenkung handelt. Steuerberater Peter Widmann betont: „Viele Betroffene unterschätzen, dass die Übernahme von Darlehen wie ein Kaufpreis wirkt. Steuerlich betrachtet verschenken sie also nicht nur, sondern verkaufen anteilig“.
Was können Unternehmerinnen und Unternehmer tun?
Die Empfehlung ist klar: Die Übergabe sollte möglichst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgen. Alternativ lässt sich die Teilentgeltlichkeit vermeiden, etwa indem keine Darlehen übertragen werden. „Eine sorgfältige Planung kann erhebliche Steuerlasten verhindern. Wer frühzeitig Beratung einholt, gewinnt nicht nur Rechtssicherheit, sondern auch Gestaltungsspielräume“, rät Treukontax-Steuerberater Peter Widmann.
