„Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind ein wichtiger Begriff im Steuerrecht“, erklärt Simone Bauer, Steuerberaterin bei Treukontax in Meiningen, „Insbesondere im Zusammenhang mit Renovierungskosten an einem neu erworbenen Gebäude.“ Denn immer wieder stellen sich Neu-Eigentümern die Fragen: Kann ich solche Kosten sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen? Oder müssen sie wie Anschaffungskosten aktiviert und als Abschreibungen über mehrere Jahre verteilt abgezogen werden?
Was gilt als anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Treukontax-Steuerberaterin Simone Bauer klärt auf: „Herstellungskosten gelten als anschaffungsnah und sind damit nicht sofort abziehbar, wenn die Maßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden.“ Des Weiteren müssen die gesamten Kosten (ohne Umsatzsteuer) 15 Prozent der eigentlichen Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Beispiel: Die Anschaffung einer Immobilie erfolgt am 1.1.2024, die Anschaffungskosten betragen 500.000 Euro. Kosten die Renovierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf (bis zum Ablauf des 31.1.2026) zusammen mehr als 45.000 Euro netto (15 Prozent der Anschaffungskosten), gelten diese Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Sonderfall Brandbeseitigungskosten
Eine Ausnahme von dieser Regel gibt es bei einem Brand an einem Gebäude, das vor weniger als drei Jahren erworbenen wurde. Entscheiden sich die Eigentümer allerdings im Zuge der Brandbeseitigung gleichzeitig eine umfassende Kernsanierung der (bereits mängelbehaftet erworbenen) Immobilie vorzunehmen, dann müssen die Kosten aufgeteilt werden, hat das Finanzgericht Düsseldorf in einem aktuellen Fall entschieden. Steuerberaterin Simone Bauer erklärt: „Die Kosten für die Beseitigung der unmittelbaren Brandschäden gelten dann stets als sofort abzugsfähige Werbungskosten, die Aufwendungen für die durchgeführten Renovierungsmaßnahmen dagegen als anschaffungsnahe Herstellungskosten.“
