Wann eine Aufteilung erforderlich ist
Grundsätzlich können Sie als Vermieter einer Wohnung Ihre Aufwendungen vollständig steuerlich geltend machen. Das gilt jedoch nur, wenn die Vermietung als voll entgeltlich anerkannt wird.
Liegt die vereinbarte Miete unter bestimmten Grenzen, wird steuerlich unterschieden:
- Unter 50 % der ortsüblichen Miete: automatische Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil
- Zwischen 50 % und 66 %: zusätzliche Prüfung, ob langfristig ein Überschuss erzielt wird. Fällt diese Prognose negativ aus, dürfen Werbungskosten nur noch anteilig abgezogen werden.
„Diese Regelungen gelten generell für die Wohnungsvermietung. Aber gerade bei Vermietungen innerhalb der Familie wird die Miethöhe oft nicht regelmäßig angepasst – das kann steuerlich nachteilig werden“, erklärt Markus Diewald, Steuerberater bei Treukontax in Töging.
Beispiel aus der Praxis: Wie die Grenze berechnet wird
Ein Vater vermietet eine Wohnung an seine Tochter. Die ortsübliche Miete beträgt weiterhin 500 Euro Kaltmiete zuzüglich 150 Euro Umlagen, also insgesamt 650 Euro pro Monat.
Die Tochter zahlt dagegen 285 Euro Kaltmiete und übernimmt ebenfalls die Umlagen von 150 Euro. Damit ergibt sich eine tatsächliche Gesamtmiete von 435 Euro monatlich.
Für die steuerliche Beurteilung wird die Gesamtmiete inklusive Umlagen verglichen. In diesem Fall entsprechen 435 Euro rund 67 Prozent der ortsüblichen Miete von 650 Euro.
Das bedeutet: Die maßgebliche 66-Prozent-Grenze wird knapp überschritten. Die Vermietung gilt damit grundsätzlich als voll entgeltlich, sodass die Werbungskosten in voller Höhe abgezogen werden können.
Allerdings zeigt das Beispiel auch, wie schnell sich die Situation ändern kann. Steigt die ortsübliche Miete, ohne dass die vereinbarte Miete angepasst wird, kann der Prozentsatz unter die 66-Prozent-Grenze sinken. Dann wird eine Überschussprognose erforderlich – mit dem Risiko einer anteiligen Kürzung der Kosten.
„Entscheidend ist nicht die Kaltmiete allein, sondern die Gesamtmiete inklusive Umlagen im Verhältnis zur Marktmiete“, so Steuerberater Markus Diewald.
Regelmäßige Prüfung ist entscheidend
Ein häufiger Fallstrick: Die Miete bleibt über Jahre unverändert, während die ortsübliche Vergleichsmiete steigt. Dadurch kann die maßgebliche Grenze unbemerkt unterschritten werden.
Gerade bei langfristigen Mietverhältnissen innerhalb der Familie empfiehlt sich daher eine regelmäßige Überprüfung und gegebenenfalls Anpassung der Miete.
Besonderheiten bei Gewerbeflächen
Für die Vermietung von Immobilien für gewerbliche Zwecke oder für die Land- und Forstwirtschaft gelten die dargestellten Maßstäbe nicht. Zwar ist die Marktmiete für vergleichbare Räume auch hier ein wichtiges Kriterium. Allerdings sind prozentuale Schwellen wie bei Wohnraum nicht gesetzlich normiert
Wichtig ist, Marktmieten für vergleichbare Flächen zu erkunden (Dokumentation von Werten zu Vergleichsobjekten im Umkreis) und die Abweichungen betriebswirtschaftlich zu begründen (z.B. vom Durchschnitt abweichende Ausstattung, besondere Lage, zusätzliche Leistungen).
Was Sie im Blick behalten sollten
Die verbilligte Vermietung an Angehörige bleibt ein sinnvolles Gestaltungsinstrument. Entscheidend ist jedoch, dass die Miethöhe regelmäßig überprüft und an die Marktentwicklung angepasst wird.
So sichern Sie den vollen Kostenabzug und vermeiden spätere steuerliche Korrekturen durch das Finanzamt.
