Warum die Aufteilung so wichtig ist
Wenn Sie ein bebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung erwerben, zahlen Sie in der Regel einen Gesamtkaufpreis. Steuerlich muss dieser aufgeteilt werden in:
- den Wert für Grund und Boden (nicht abschreibbar)
- den Wert für das Gebäude (abschreibbar)
Nur der Gebäudeanteil bildet die Grundlage für die Abschreibung (AfA) und beeinflusst damit direkt Ihre steuerliche Belastung in den Folgejahren.
Das gilt unabhängig davon, ob Sie die Immobilie privat vermieten oder im Betriebsvermögen halten.
Kaufvertrag: Vereinbarungen werden meist anerkannt
Häufig wird die Aufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag festgelegt. Diese wird vom Finanzamt grundsätzlich akzeptiert – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen:
- Die Aufteilung darf nicht nur „pro forma“ erfolgen
- Sie muss wirtschaftlich nachvollziehbar sein und den tatsächlichen Wertverhältnissen entsprechen
Ist die vereinbarte Aufteilung offensichtlich unrealistisch oder dient sie erkennbar nur steuerlichen Zwecken, kann die Finanzverwaltung diese verwerfen.
„Eine saubere und realistische Kaufpreisaufteilung im Vertrag ist der beste Weg, spätere Diskussionen mit dem Finanzamt zu vermeiden“, erklärt Johannes Schuler, Steuerberater bei Treukontax in Forchheim.
Wenn keine geeignete Aufteilung vorliegt
Fehlt eine vertragliche Regelung oder wird diese nicht anerkannt, erfolgt die Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grundstück und Gebäude. Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt des Kaufvertrags.
Wichtig: Die sogenannte Restwertmethode – bei der nur der Boden bewertet und der verbleibende Betrag dem Gebäude zugerechnet wird – ist steuerlich unzulässig.
Die Finanzverwaltung kann die Werte auch selbst schätzen, etwa anhand von Gutachten oder Vergleichsdaten.
Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen
Zur Unterstützung stellt das Bundesfinanzministerium eine Excel-Arbeitshilfe zur „vereinfachten Kaufpreisaufteilung“ bereit. Diese wurde im März 2026 aktualisiert.
Die Arbeitshilfe basiert auf:
- Bodenrichtwerten
- typisierten Gebäudewerten
Sie kann sowohl zur eigenen Berechnung als auch zur Überprüfung vertraglicher Aufteilungen genutzt werden.
Wichtig zu wissen: Es handelt sich um ein Schätzwerkzeug, nicht um eine verbindliche Vorgabe. In Einzelfällen können andere Bewertungsmethoden sinnvoll oder erforderlich sein.
Fazit
Die Aufteilung des Kaufpreises hat langfristige steuerliche Auswirkungen. Ein höherer Gebäudeanteil bedeutet höhere Abschreibungen – muss aber sachlich begründet sein.
Gerade bei größeren Investitionen, gemischt genutzten Immobilien oder besonderen Lagen empfiehlt sich eine sorgfältige Bewertung bereits im Vorfeld des Kaufs. So schaffen Sie eine belastbare Grundlage für Ihre steuerliche Planung und vermeiden spätere Korrekturen durch das Finanzamt.
