Wer Immobilien besitzt, denkt früher oder später auch darüber nach, wer diese einmal bekommen soll. Häufig fällt dann die Wahl auf die eigenen Kinder. „Soll die Übertragung bereits zu Lebzeiten stattfinden, kann es sich durchaus lohnen, die Wohnung oder das Eigenheim an die Kinder zu verkaufen, statt sie zu verschenken“, erklärt Antonia Grabinger, Steuerberater bei Treukontax in Nürnberg. Auch, weil es interessante Steuervorteile gibt.
Abschreibungen nutzen
„Abgesehen von der finanziellen Verbesserung für die Eltern, gibt es einen weiteren Vorteil, der für einen Verkauf spricht“, sagt Steuerberaterin Antonia Grabinger und erläutert: „Durch den Kauf wird neues Abschreibungsvolumen beim erwerbenden Kind geschaffen, dessen Höhe sich am Kaufpreis (ohne Grund und Boden) bemisst.“ Das ist besonders dann steuerlich interessant, wenn die Immobilie vermietet wird. „Und vermietet werden kann natürlich nicht nur an Außenstehende, sondern auch an die übertragenden Eltern“, fügt Steuerberaterin Antonia Grabinger hinzu.
Zinsen für Darlehen steuermindernd berücksichtigen
Dazu kommt: Finanzieren die Kinder den Kauf über ein Darlehen und vermieten die Wohnung, stellen die Schuldzinsen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar. Verfügen die Kinder nicht über die notwendigen Eigenmittel, lässt sich der Verkauf auch über ein Verkäuferdarlehen abwickeln. Das schont die Liquidität. Die dabei anfallenden Schuldzinsen zählen beim Darlehensgeber, also den Eltern, dann zu den Einkünften aus Kapitalvermögen. „Wichtig ist dabei, dass die entsprechenden Vereinbarungen wie unter Fremden gestaltet und durchgeführt werden“, mahnt Steuerberaterin Antonia Grabinger.
Freibeträge bleiben unberührt
Auch hinsichtlich der Freibeträge der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer kann ein Verkauf vorteilhaft sein. Denn wenn die Eltern ihre Immobilie zu einem marktüblichen Preis verkaufen, bleiben die Freibeträge unangetastet. „So kann weiteres Vermögen steuersparend verschenkt werden“, erklärt Steuerberaterin Antonia Grabinger. Zudem fällt bei einem Verkauf von Immobilien von Eltern zu Kindern auch keine Grunderwerbssteuer an. Denn hier gilt: Sind die kaufenden Personen mit der verkaufenden Person in gerader Linie verwandt, ist der Erwerb eines Grundstücks von der Besteuerung ausgenommen.
