Hintergrund: Warum kleine Flächen bisher zum Problem wurden
Wer in seinem privaten Haus oder seiner Eigentumswohnung als Gewerbetreibender oder Land- und Forstwirt Räume betrieblich nutzt – etwa ein Arbeitszimmer, Büro oder eine kleine Werkstatt –, musste diese Flächen bislang oft dem Betriebsvermögen zuordnen.
Das hatte auch einen entscheidenden Nachteil: Bei Verkauf, Betriebsaufgabe oder auch im Erbfall mussten sogenannte „stille Reserven“ versteuert werden. Gemeint ist der Wertzuwachs, der sich über die Jahre angesammelt hat.
Zwar gab es schon bisher eine Bagatellregelung in der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung. Die bisherigen Grenzen – maximal 20.500 Euro oder ein Fünftel des Immobilienwerts – waren jedoch vielerorts nicht mehr realistisch, insbesondere in Regionen mit hohen Immobilienpreisen.
Neue Regeln ab 2026: Mehr Spielraum für kleine Flächen
Der Gesetzgeber hat die Bagatellgrenzen nun angepasst. Künftig kann der betrieblich genutzte Teil einer Immobilie im Privatvermögen verbleiben, wenn:
- die Fläche maximal 30 Quadratmeter beträgt oder
- der Wert höchstens 40.000 Euro beträgt.
Entscheidend ist: Es reicht, wenn eine der beiden Voraussetzungen erfüllt ist. Beide müssen nicht mehr gleichzeitig vorliegen.
Das bringt vor allem in der Praxis deutliche Erleichterungen.
Was bedeutet das konkret für Sie?
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein 25 Quadratmeter großes Arbeitszimmer in einer hochpreisigen Immobilie hätte bislang schnell als Betriebsvermögen gegolten. Künftig kann es allein wegen der Flächengrenze im Privatvermögen bleiben – selbst bei höherem Wert.
Umgekehrt gilt: Wird sowohl die Flächen- als auch die Wertgrenze überschritten, gehört der Raum zwingend zum Betriebsvermögen. Eine Zwischenlösung gibt es nicht.
„Die neuen Grenzen schaffen mehr Flexibilität – aber sie erfordern auch eine bewusste Entscheidung, wie Flächen steuerlich eingeordnet werden“, erklärt Stefanie Dunker, Steuerberaterin der Treukontax in Rosenheim.
Vorteile und Einschränkungen im Überblick
Bleibt ein Raum im Privatvermögen, sinkt das Risiko einer späteren Steuerbelastung durch stille Reserven deutlich. Das ist besonders für land- und forstwirtschaftliche Betriebe oder gewerbliche Unternehmen mit betrieblichen Flächen im Eigenheim relevant.
Allerdings gibt es auch einen Nachteil: Abschreibungen für diese Räume sind künftig nicht mehr als Betriebsausgaben absetzbar (für Wirtschaftsjahre nach dem 31. Dezember 2025).
Der Ansatz für Einrichtungsgegenstände bleibt hingegen weiterhin möglich.
Gestaltungsmöglichkeiten prüfen
Für Fälle, die bisher knapp über den alten Grenzen lagen, kann ein Wechsel ins Privatvermögen sinnvoll sein. Dieser Schritt ist jedoch mit einer steuerpflichtigen Entnahme verbunden. Der Zeitpunkt sollte daher gut gewählt werden – etwa in Jahren mit geringerer Steuerbelastung.
Umgekehrt kann es auch Vorteile haben, Räume bewusst im Betriebsvermögen zu belassen, etwa wegen der Abschreibungen oder steuerlichen Begünstigungen bei Betriebsaufgabe.
Einordnung für die Praxis
Die neuen Bagatellgrenzen schaffen mehr Flexibilität im Umgang mit betrieblich genutzten Flächen im Eigenheim. Gleichzeitig erfordern sie eine bewusste steuerliche Entscheidung.
Gerade bei Hofbüros oder gemischt genutzten Immobilien empfiehlt es sich, die individuelle Situation frühzeitig zu prüfen. So lassen sich steuerliche Risiken vermeiden und vorhandene Gestaltungsspielräume gezielt nutzen.
