Wer ein Grundstück kauft, muss Grunderwerbsteuer zahlen. Die Höhe der Steuer wird durch den Kaufpreis bestimmt. Allerdings nicht, wenn es sich um den Übergang von Eigentum im Umlegungsverfahren nach dem Bundesbaugesetz handelt. „Das Grunderwerbsteuergesetzes nennt im Einzelnen die entsprechenden Voraussetzungen, unter denen dann keine entsprechende Steuer zu zahlen ist“, erklärt Maximilian Nieter, Steuerberater bei Treukontax in Eggenfelden.
Was ist das Umlegungsverfahren?
Das Umlegungsverfahren dient dazu, Grundstücke neu zu ordnen, um eine zweckmäßige Bebauung oder andere Nutzungen zu ermöglichen. In diesem Prozess werden auf Basis des Bundesbaugesetzes Grundstücke getauscht oder neu zugeschnitten, um eine geordnete bauliche Entwicklung zu fördern.
Ähnliche Ziele der Zweckmäßigkeit – allerdings unter den Begriffen „Flurbereinigung“ und „Flurneuordnung“ verfolgt das Flurbereinigungsgesetz: Hier geht es darum, die Produktions- und Arbeitsbedingungen in der Land- und Forstwirtschaft zu verbessern sowie die allgemeine Landeskultur und der Landentwicklung zu fördern.
Grunderwerbsteuer im Umlegungsverfahren
Wird Eigentum im Umlegungsverfahren übertragen, ist der Erwerb in Höhe des Sollanspruchs steuerfrei. „Auch eine Mehrzuteilung in nur geringem Umfang – nicht mehr als 20 Prozent des Sollanspruchs – unterliegt nicht der Grunderwerbssteuer“, stellt Steuerberater Maximilian Nieter klar. Folgendes Beispiel verdeutlicht die Grenzen:
In ein Umlegungsverfahren werden Grundstücke im Wert von 50.000 Euro eingebracht. Bei der Zuteilung werden Grundstücke im Wert von 56 000 € zugewiesen. Da die Mehrzuteilung nur 6.000 Euro und damit nur 12 Prozent des Wertes der eingebrachten Grundstücke beträgt, bleibt der gesamte Vorgang steuerfrei. Für die Mehrzuteilung ist keine Grunderwerbsteuer zu entrichten.
Grenzen der Steuerbefreiung
„Die Steuerbefreiung gilt nur bei echten Umlegungsverfahren“, erklärt XX. Einen Gestaltungsfreiraum gibt es hier nicht. Das bedeutet: „Wer das Verfahren ausnutzen möchte, um Steuern zu sparen, kommt damit nicht weit.“ Denn die Freistellung von der Grunderwerbsteuer gilt nicht, wenn die Grundstückszuteilung einen Gestaltungsmissbrauch darstellt. Ein solcher Missbrauch liegt nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom Dezember 2024 vor, wenn ein Umlegungsverfahren zweckwidrig dazu verwendet wird, Eigentum an bestimmte Erwerber zu verschaffen, ohne dass eine ordnungsgemäße Bodenordnung im Vordergrund steht. „In diesen Fällen entsteht die Grundsteuer so, als hätte ein regulärer Kauf stattgefunden“, sagt Steuerberater Maximilian Nieter.
