Normalerweise finden der Kauf und Verkauf von Grundstücken des Privatvermögens im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung statt. „Unter bestimmten Voraussetzungen kann es sich aber auch um eine gewerbliche Tätigkeit handeln“, erläutert Angela Bock, Steuerberaterin bei Treukontax in Lindau. „Die Einordnung hängt unter anderem von der Anzahl und Art der verkauften Grundstücke ab - aber nicht nur - und hat unter Umständen erhebliche Auswirkungen auf die zu zahlenden Steuern.“
Wann handelt es sich um einen gewerblichen Grundstückshandel?
Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt dann vor,
• der Verkauf nicht zu Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, freiberuflicher oder anderer selbstständiger Tätigkeit führt und
• der Rahmen der privaten Vermögensverwaltung überschritten wird.
„Von einer Tätigkeit im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung geht die Finanzverwaltung aus, wenn erkennbar ist, dass die Grundstücke erworben wurden, um sie selbst zu nutzen“, erklärt Angela Bock. Dieser Rahmen wird allerdings dann überschritten, wenn die Verkaufsabsicht entscheidend in den Vordergrund tritt. Das ist dann der Fall, wenn die Vermögensumschichtung in erster Linie erfolgt, um vorhandenes Vermögen zu vermehren. Als Indiz für die Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt des Erwerbs prüft die Finanzverwaltung, ob das Gesamtbild der Tätigkeit dem Tätigkeitsbild eines gewerblichen Grundstückshändlers entspricht.
Dafür sprechen folgende Kriterien:
• die Anzahl der verkauften Objekte (i.d.R. mehr als drei Objekte)
• der enge zeitliche Zusammenhang zwischen Errichtung bzw. Erwerb und Veräußerung (i.d.R. fünf Jahre – starre Grenzen gibt es allerdings nicht)
• ein Geschäftskonzept, das darauf schließen lässt, dass die Tätigkeiten mit unbedingter Veräußerungsabsicht ausgeübt wurden.
Grundstücke, die eigenen Wohnzwecken dienen, sind generell nicht in die Betrachtung einzubeziehen und zwar auch dann nicht, wenn die Zeitspanne zwischen Erwerb / Errichtung und Verkauf weniger als 5 Jahre beträgt.
Welche steuerlichen Folgen ergeben sich für Unternehmen?
Handelt es sich nach Ansicht der Finanzverwaltung um einen gewerblichen Grundstückshandel, dann müssen Unternehmerinnen und Unternehmer die entsprechenden Einkünfte auch als Einkünfte aus Gewerbebetrieb versteuern. „Das bedeutet, dass die Grundstücke dem Umlaufvermögen des entstandenen Gewerbebetriebes zuzurechnen sind. Eine Abschreibung kann dann nicht geltend gemacht werden. Außerdem fällt dann in der Regel zusätzlich Gewerbesteuer an“, erklärt Treukontax-Steuerberaterin Angela Bock.
Die Gewerbesteuer ist dabei zumeist noch weniger problematisch, kann sie doch regelmäßig in weiten Teilen auf die Einkommensteuer angerechnet werden.
Dramatisch können dagegen die Auswirkungen sein, wenn Grundstücke aus dem landwirtschaftlichen Anlagevermögen in das gewerbliche Umlaufvermögen umqualifiziert werden und somit auch nicht mehr den Steuervergünstigungen der §§ 6b, 6c EStG zugänglich sind. Damit droht im Veräußerungsfall die ungeplante, sofortige und volle Versteuerung von evtl. enthaltenen stillen Reserven.
Bei Personen, welche die Immobilien bislang im Privatvermögen gehalten haben, werden diese zu Betriebsvermögen, so dass entstehende Veräußerungsgewinne immer auch der Steuer unterliegen. Im Privatbereich wären diese zumindest nach Ablauf von 10 Jahren steuerfrei.
