Was ist die Einkünfteerzielungsabsicht?
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Wohnungen geht das Finanzamt grundsätzlich von einer sogenannten Einkünfteerzielungsabsicht aus. Darunter versteht man die Absicht über alle Einkunftsperioden hinweg einen (steuerpflichtigen) Totalüberschuss bzw. Totalgewinn zu erzielen. Von einer solchen Absicht wird – sofern keine Ausnahme besteht – grundsätzlich ausgegangen. In der Folge können auch Verluste aus der Vermietung steuersparend mit anderen Einkünften verrechnet werden. „Liegt dagegen keine Einkünfteerzielungsabsicht vor, kann das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei bewerten – und die steuersparende Verrechnung nicht zulassen“, erklärt Heike Hoffmann, Steuerberaterin bei Treukontax in Ansbach.
Was ist die Einkünfteerzielungsabsicht?
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Wohnungen geht das Finanzamt grundsätzlich von einer sogenannten Einkünfteerzielungsabsicht aus. Darunter versteht man die Absicht über alle Einkunftsperioden hinweg einen (steuerpflichtigen) Totalüberschuss bzw. Totalgewinn zu erzielen. Von einer solchen Absicht wird – sofern keine Ausnahme besteht – grundsätzlich ausgegangen. In der Folge können auch Verluste aus der Vermietung steuersparend mit anderen Einkünften verrechnet werden. „Liegt dagegen keine Einkünfteerzielungsabsicht vor, kann das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei bewerten – und die steuersparende Verrechnung nicht zulassen“, erklärt Heike Hoffmann, Steuerberaterin bei Treukontax in Ansbach.
Was hat der Bundesfinanzhof jetzt entschieden?
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat klargestellt, dass bei der Vermietung eines Objekts mit einer Wohnfläche von mehr als 250 Quadratmetern eine Ausnahme von der typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Der Grund: Eine marktübliche Miete spiegelt den besonderen Wohnwert einer solchen Wohnung nicht wider. „Denn Mietspiegel für Wohnungen dieser Größe sind in der Regel nicht aussagekräftig und eine Vermietung zu diesen Mietpreisen nicht kostendeckend“, sagt Steuerberaterin Heike Hoffmann.
Was bedeutet das für Vermieterinnen und Vermieter großer Wohnungen?
Wer solche Luxuswohnungen – wie im vorliegenden Fall des BFH – zu relativ geringen Mieten anbietet, der muss damit rechnen, dass das Finanzamt von einer privaten Veranlassung ausgeht und keine Einkünfteerzielungsabsicht anerkennt. Vermieterinnen und Vermieter von Wohnungen mit mehr als 250 Quadratmetern müssen daher mit einer regelmäßigen Überprüfung mittels Totalüberschussprognose rechnen.
Was ist die Totalüberschussprognose?
Vermieterinnen und Vermieter können mit einer sogenannten Totalüberschussprognoseprüfung belegen, dass sich tatsächlich Einkünfte, also ein Überschuss, erzielen lassen. „Dafür müssen sie ihre geschätzten Einkünfte aus der Vermietung allen Kosten gegenüberstellen, und zwar über den voraussichtlichen Vermietungszeitraum. Das sind in der Regel 30 Jahre“, erklärt Treukontax-Steuerberaterin Heike Hoffmann. Ist das Ergebnis positiv, lässt sich das Finanzamt von der Einkünfteerzielungsabsicht überzeugen. „Und dann sind auch Verluste aus der Vermietung voll abzugsfähig.“
