Bodenrichtwerte spielen insbesondere bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer eine Rolle, beeinflussen aber beispielsweise auch die Aufteilung des Kaufpreises bei Grundstückskäufen. „Wer Immobilienvermögen für solche Fälle bewerten muss, sollte daher das steuerliche System und seine Stellschrauben genau kennen“, sagt Regenald Franta, Steuerberater bei Treukontax in Aschaffenburg.
Was genau sind Bodenrichtwerte?
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte je Quadratmeter Grundstücksfläche und gelten für sogenannte Bodenrichtwertzonen. Diese Zonen umfassen Gebiete oder Straßenabschnitte mit vergleichbarer Nutzung und ähnlichen Wertverhältnissen. Unabhängige kommunale Gutachterausschüsse ermitteln die Werte regelmäßig auf Basis von Kaufpreissammlungen und gesetzlicher Vorgaben. In bebauten Lagen legen sie dabei regelmäßig ein fiktiv unbebautes Grundstück zugrunde.
Der Bodenrichtwert bezieht sich stets auf ein typisiertes Referenzgrundstück innerhalb der Zone. Das konkret zu bewertende Grundstück kann davon erheblich abweichen, etwa durch Größe, Zuschnitt oder baurechtliche Vorgaben. „Bodenrichtwerte ersetzen keine Einzelfallbetrachtung“, erklärt Steuerberater Regenald Franta. „Gerade bei steuerlichen Bewertungen kommt es deshalb darauf an, ob und in welchem Umfang Anpassungen zulässig oder notwendig sind.“
Welche Rolle spielt die Geschossflächenzahl?
Ein zentraler Faktor bei der Ableitung des zutreffenden Bodenwerts ist die Geschossflächenzahl (GFZ). Sie ist eine zentrale Kennzahl des Bauplanrechts und gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Eine GFZ von 0,6 bedeutet etwa, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück maximal 600 Quadratmeter Geschossfläche errichtet werden dürfen. Da die zulässige Bebauung den Wert eines Grundstücks maßgeblich prägt, beeinflusst die GFZ unmittelbar den Bodenwert. Steuerberater Regenald Franta hält fest: „Je höher die mögliche Ausnutzung, desto höher fällt in der Regel auch der Grundstückswert aus.“
Worum ging es im aktuellen Fall vor Gericht?
Wie brisant diese Frage sein kann, zeigt ein aktueller Fall vor dem Finanzgericht Berlin-Brandenburg. Das Gericht musste entscheiden, ob für die Bodenwertermittlung die im Bebauungsplan zulässige GFZ oder die tatsächlich realisierbare GFZ maßgeblich ist. Im konkreten Fall lag die tatsächliche GFZ bei 4,16, während der Bebauungsplan nur 1,5 vorsah. Das Finanzgericht ging unter Verweis auf die Wohnungsnot in der Berliner Innenstadt von einem maßgeblichen Bodenrichtwert aus, der der realisierten GFZ entspricht. Der Unterschied führte zu einer Wertdifferenz von mehreren Millionen Euro. „Der Fall zeigt eindrucksvoll, welches steuerliche Gewicht baurechtliche Details haben können“, betont Steuerberater Regenald Franta.
Wie geht es weiter?
Das letzte Wort hat nun der Bundesfinanzhof, der sich im Revisionsverfahren (Az. II R 7/25) mit der Frage befassen wird. Je nach Ausgang kann das Urteil weitreichende Folgen für die Bewertung von innerstädtischen Grundstücken haben. Allerdings kann im Einzelfall auch sinnvoll sein, ein Wertgutachten für das betroffene Grundstück einzuholen. Die Kosten für ein Gutachten amortisieren sich im Streitfall meist durch die eingesparte Steuer.
