Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG gehört zu den wichtigsten Förderinstrumenten für den Mietwohnungsbau. Sie ermöglicht bis zu fünf Prozent Sonderabschreibung jährlich über vier Jahre, zusätzlich zu den regulären Abschreibungen. „Voraussetzung ist jedoch, dass tatsächlich neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen entstehen“, erläutert Katrin Kreckl-Kerckhoff, Steuerberaterin bei Treukontax in Schwandorf. Genau an diesem Punkt scheiterten die Eigentümer eines vermieteten Einfamilienhauses, deren Fall (IX R 24/24) vor dem Bundesfinanzhof (BFH) aktuell entschieden wurde.
Worum ging es im aktuellen Fall?
Die Eigentümer wollten das vermietete, energetisch veraltete Einfamilienhaus nicht mehr sanieren und entschieden sich für einen vollständigen Abriss. Auf demselben Grundstück errichteten sie 2020 ein neues Einfamilienhaus, das alle energetischen und baulichen Anforderungen des § 7b EStG erfüllte. Der Neubau wurde nach Fertigstellung vermietet. Die Herstellungskosten machten sie teilweise über die Sonderabschreibung geltend. Das Finanzamt erkannte jedoch ausschließlich die reguläre Abschreibung an und verwehrte die Sonderabschreibung mit der Begründung, es sei kein neuer zusätzlicher Wohnraum geschaffen worden.
Wie haben die Gerichte entschieden?
Sowohl das Finanzgericht als auch der BFH bestätigten diese Sichtweise und damit die enge Auslegung der Fördervorschrift. Die Richter stellten klar: Entscheidend ist, ob eine Baumaßnahme den Bestand vermehrt. Nur dann liegt eine „neue, bisher nicht vorhandene“ Wohnung vor. Wird hingegen ein Gebäude abgerissen und an gleicher Stelle ersetzt, entsteht kein zusätzlicher Wohnraum, sondern lediglich ein Ersatzbau. Steuerberaterin Katrin Kreckl-Kerckhoff fasst zusammen: „Ein reiner Ersatzneubau, selbst wenn er moderner bzw. energetisch hochwertiger ist, erfüllt die Voraussetzung der Bestandsvermehrung nicht.“
Welche Besonderheiten weist das Urteil auf?
Im Urteil deutet der BFH an, dass möglicherweise anders entschieden worden wäre, wenn zwischen Abriss und Neubau eine relevante zeitliche Lücke bestanden hätte. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn das ursprüngliche Gebäude abgerissen worden ist und erst nach einem längerfristigen Brachliegen des Grundstücks Planungen für einen Neubau erfolgen. Wird jedoch – wie im Streitfall – der Bauantrag für den Neubau schon vor dem Abriss gestellt und nach dem Abriss mit dem Neubau begonnen, liegt stets eine einheitliche Maßnahme vor. Dadurch blieb die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ausgeschlossen.
Was bedeutet die Entscheidung für Investoren und Vermietende?
Das Urteil betrifft zahlreiche Fälle, in denen Eigentümer alte Gebäude ersetzen, anstatt sie zu sanieren. Wer modernisiert, ohne zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, kann nach der gegenwärtigen Rechtslage nicht auf die Sonderabschreibung nach § 7b EStG setzen. „Unternehmer, Bauträger und private Vermieter sollten daher frühzeitig prüfen, ob ihre Projekte den Wohnungsbestand tatsächlich erweitern“, erklärt Steuerberaterin Katrin Kreckl-Kerckhoff und ergänzt: „Zudem empfiehlt sich eine sorgfältige Dokumentation der Bauplanung: Entsteht zusätzlicher Wohnraum, etwa durch Aufstockung oder Anbau oder durch die Schaffung zusätzlicher Wohneinheiten, können die Sonderabschreibungen weiterhin genutzt werden.“
